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山西群利勘测规划有限公司
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        土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。


    一、概念 


        土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。概念要点:
        1、土地估价必须依据土地估价的理论和方法。
        2、土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。
        3、土地估价必须考虑土地政策的影响。
        4、土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。
        5、土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。


    二、作用 


    (一)土地估价有助于土地交易的顺利进行
        随着经济的发展,土地交易日趋频繁,而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性,因而,在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外,一般人很少具有这方面的经验,有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料,分析评定,买卖双方才不致有上当受骗的担 心,交易自然迅捷。
    (二)土地估价有助于企业投资决策
        土地作为一种重要的生产要素,常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理,在资金一定的情况下,为了达到某一生产水平,土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵,则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉,则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外,作为资金融通的手段,也必须对土地进行估价。
    (三)土地估价有助于土地市场的完善
        我国开始土地使用制度改革以来,城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用,土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置,土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化,有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小,市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化,而量化的基本手段是估价。另外,城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收,土地抵 押、发行土地债券等土地融资手段,也要以土地资产的量化为前提。
    (四)土地估价有助于土地市场管理
        土地市场管理是土地管理的一项重要内容,而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大,同时,波动幅度又比经济增长波动更大,因此,土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为,必须了解该地区的土地真实价值,把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。

    三、原则 

        《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则"。一般地讲,土地价格评估应遵循以下原则。
    (一)公平原则
        遵循公平原则是指估价人员在土地估价中,应以公正的态度,在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术,估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此,估价人员必须公正廉洁,认真客观地评估,决不能受任何私念的影响,偏袒一方。同时,为求得一个公平价格,估价人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素,提高估价专业水平,严格遵循估价工作程序。
    (二)最有效利用原则
        遵循最有效利用原则是指在一般情况下,土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下,土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时,其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置,有利于土地资源的最有效利用。因此,土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是,在现实土地利用中,土地的不合理利用和非最佳利用很多,当待估宗地处于非最有效利用时,除个别行政性政策性评估外,应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。
    (三)替代原则
        根据经济替代原理,在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律,在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此,在同一供需圈、同一时期同一或类似区域,同一用途土地彼此间形成竞争,价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时,可以在同一供需圈内,或同一区域内,调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例,通过对地价因素的比较修正,可求得待估宗地的价格。
    (四)预期收益原则
        土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格,但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的,是在正常的市场状况,经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策,合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析,往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。
    (五)供需原则
        由于土地的位置固定性和市场的地域性,土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求,它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,同时,由于土地的经济供给在一定程度上是可变的,它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性,以及我国城镇土地一级市场由国家垄断,因此,土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定,在运用此估价原则时,一定要结合预期收益原则,并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。
    (六)保证农民基本生活原则
        中国农村集体土地实行集体经济组织所有,农民个人承包经营的两权分离模式。土地,对于农民来说,它不但是一种生产资料,更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系,农民的生老病死全由农民自己解决,因此,农地既具有生产资料的经济功能,又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少,但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素,土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。
     
    四、估价方法 

    基本估价
        由分为收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法。
    应用估价法
        又称大量估价法,是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估,该类方法的关键在于建立评估标准,多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。
    方法选取
        根据《城镇土地估价规程》的要求,对一宗土地进行估价时,通常要依据评估目的和宗地的用途同时采用上述方法中的两种,并对两种方法评估的结果进行分析后取值。

    五、影响因素 

    分析内容
        影响土地价格的因素主要有:
        (1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等,主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
        (2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
        (3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素,包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
    分析方法
        土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小,分主次分析、确定影响因素。[6]


    六、要点 


    土地位置
        土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报,但位置好的地块总是更容易升值。例如,连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下,社区总是朝着相互融合的趋势发展,这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。
        还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。
        因此,如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值,他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。如果对城市未来发展模式判断错误,就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益,而随着等待时间的增长,资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。
    土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如,投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块,并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值,如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展,那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。
    土地属性
        土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如,倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样,大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。
        在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言,一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区,零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道,而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。
    时机选择
        “低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则,选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中,时机的选择具有尤其重要的意义,因为房地产投资往往是长期的。事实上,房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产,因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难,情况糟糕时,即使白送也可能没人要。
        在所有的房地产投资中,如果是出于投机的目的进行土地投资分析,则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益,投资者持有土地只是为了等待它升值,而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长,投资者的平均年收益就越低。
        除了土地的初始购买价格之外,投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样,在土地能够产生足够的收益之前,整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本,会根据地块本身的特点对其加以利用,使土地在此期间也能产生一些收入,用以弥补持续发生的支出,例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。
    机会成本
        投资者在持有土地期间,需要偿还抵押贷款偿付、支付各种税费,但除了这些明显的成本支出外,不能忽视土地投资的机会成本;痪浠八,贷款利息可以明确地作为持有土地的一项成本,而那些由于将资金投入土地而不能得到的利息也必须包括在土地持有成本中,这是基于资金时间价值规则的合理推定。如果投入了资金,它就应当创造收益;因而进行了投资而没有得到的钱(机会成本)也应当被认为是经营成本。
        许多房地产投资者把所投入的资金的时间价值作为衡量投资收益的基本尺度。如果在出售一项资产时不能使投资回报超过持有期间的收益损失,那么就应当把所投入的资金存入银行或在别处进行更有效的投资。
    社会反响
        土地投资者必须真正了解地方政府的法律及政策导向。首先,地方政府可以对整个地区的未来发展产生直接的影响。另外,土地的价值还依赖于煤气、电力及给排水等市政基础设旆的供应。一些地区采取限制发放市政基础设旆接驳许可证的方式来控制地区的增长,由此导致的水电气供应拖延可能会使得项目开发的时间安排无法实现,因此,土地投资者应尽可能选择那些开发难度较小的地块。而从长远角度看,地方政府限制城市增长的管理措旆可能导致土地开发成本迅速上升及土地供给严重缺乏。

    七、发展过程 

        我国土地估价的产生背景和发展过程:
        改革开放以来,随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易,客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要,特别是1986年《土地管理法》颁布后,土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展,对原为划拨土地的存量建设用地,需要通过市场机制进行重新配置;国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活;农用地市场开始形成,农村集体建设用地市场已经发育;各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例,等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求,客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求,1993年,原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》,规定对土地估价资格实行全国统一考试。
        可以说,土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的,到已有二十多年的历史。在这二十多年里,土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大,已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业,并取得了辉煌的成就。
        1.建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度  在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中,地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算,从出让地价到国企改革中土地资产管理,从土地有偿使用到经营城市,土地估价从无到有,建立了一系列的制度和体系。如:建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系;
        建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度;
        建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。
        2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文),明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一,进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用,这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。
        2.形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。  已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准,以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准,出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告,有超过60个高等院?枇送恋毓兰鄣淖ㄒ悼纬,形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。
        3.形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍  全国共有2万多名具有资格的土地估价师,其中执业注册的土地估价师上万人,执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革,土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高,已经形成了一批具有规模的、能够自我发展,自我约束,自主经营,自担风险的土地估价专业队伍。
        4.有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设  据有关部门的不完全统计,1992年以来,全国土地出让金收人累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于了地方城市建设,对改善城市环境、加快城市基础设施建设,推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。
        5.有力地配合国有企业改革 据不完全统计,全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作,显化资产几千亿元,仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家,涉及宗地超过10万宗,其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等,在显化国有土地资产,促进国有经济的战略性调整,防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。
        6.土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路  2002年,国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求,改革了土地估价行业监督管理方式,强化了行业自律,有力促进了行业自律组织建设。已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会,仅2004年,就有十多个省市成立了土地估价的行业自律组织。

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